Екатерина Зиналова* переехала в подмосковный Дмитров, а прописана осталась в городе Сасово Рязанской области. Она нашла в Дмитрове работу и решила приобрести там жилье. 5 апреля 2018 года Зиналова заключила договор долевого участия с ООО «Специализированный застройщик «Гефест-Инвест» на 2,6 млн руб. Согласно документу, фирма должна была передать Зиналовой «однушку» площадью 38,9 кв. м. до 30 июля 2019 года.
Пока велось строительство дома, Зиналова снимала жилье в Дмитрове. Так как «Гефест-Инвест» затянул со сдачей дома, ей пришлось арендовать квартиру до 19 февраля 2020 года, пока ей не передали ключи от квартиры.
Взыскать деньги за аренду
Зиналова обратилась с иском к ООО СЗ «Гефест-Инвест». Из-за нарушения предусмотренного договором срока она просила взыскать с застройщика неустойку 260 816 руб., а еще потребительский штраф (50% от присужденной суммы), компенсацию морального вреда в 50000 руб. и расходы на съемное жилье на полгода с лишним, с 31 июля 2019 года по 19 февраля 2020 года - 180 000 руб.
Дмитровский городской суд Московской области согласился, что ответчик передал квартиру с опозданием, поэтому клиент может требовать компенсации убытков согласно ст. 15 Гражданского кодекса - «Возмещение убытков». Поэтому удовлетворил требования Зиналовой частично. Он уменьшил сумму неустойки до 110 000 руб., компенсацию морального вреда - до 10 000 руб., штраф до 20 000 руб. и убытки до 150 000 руб. (дело № 2-1361/2020).
Московский областной суд не согласился, что истец может компенсировать убытки за съемную квартиру. Он решил, что между просрочкой застройщика и затратами по найму жилого помещения нет причинно-следственной связи.
«Истец не доказал невозможности проживания по месту регистрации в Рязанской области, трудовой деятельности в этом регионе», - указал Московский областной суд.
Суд счел съем жилого помещения не вынужденной мерой, а личным желанием истца. Апелляция приняла новое решение об отказе во взыскании расходов на арендуемое жилье. В остальной части суд оставил без изменения акт первой инстанции (дело № 33-33037/2020). С подходом согласился Первый кассационный суд общей юрисдикции.
Могла сразу вселиться в свою квартиру
Зиналова пожаловалась в Верховный суд. «Тройка» судей под председательством Александра Киселева указала, что застройщик обязался передать квартиру истцу до 30 июля 2019 года, но сделал это лишь 19 февраля 2020-го. Гражданская коллегия отметила, что истец была прописана в городе Сасово Рязанской области, который расположен далеко от места фактического проживания и работы. При этом другого жилья в Москве или Московской области у нее нет. ВС заметил, что Зиналовой должны были передать готовую квартиру, со всеми отделочными работами. То есть она могла бы сразу переехать и не тратить деньги на съем. Но из-за несвоевременной передачи объекта она вынуждена была оплачивать временное жилье.
Поэтому тройка не смогла согласиться с выводом апелляции об отсутствии связи между просрочкой застройщика по передаче объекта и затратами истца. ВС отменил акты апелляции и кассации и «засилил» решение первой инстанции.
Эксперты: суды не всегда взыскивали расходы на съемное жилье
На практике нет единого подхода к разрешению споров о взыскания убытков с застройщиков из-за найма жилья во время просрочки передачи объекта договора долевого участия, говорит Яков Булут, адвокат БА . Обычно иски удовлетворяют только, если дольщики доказывают отсутствие другого места жительства. При этом суды не принимают к сведению договоры найма, заключенные до срока передачи квартиры (дело № 88-6407/2022) или отказывают в удовлетворении требований, потому что квартира по ДДУ передается лишь с черновой отделкой (дело №33-6935/2019).
Внимание смещается с факта нарушения договора ответчиком в сторону предъявления чрезмерных требований в обосновании позиции истца. Такие попытки судебных инстанций уберечь компании от «лишних» трат влекут безответственное отношение застройщиков к исполнению обязательств по договорам.
Нурида Ибрагимова, руководитель департамента качества надеется, что нижестоящие инстанции учтут позицию ВС при рассмотрении подобных исков. Тогда дольщики смогут избежать излишней траты времени и сил при защите своих прав, а застройщики будут проявлять большую внимательность и стремиться исполнять обязательства по ДДУ своевременно.
* - Имя и фамилия изменены редакцией.