Правовой статус апартаментов
В действующем законодательстве определения «апартаменты» не существует, строго юридически – это нежилые помещения. Поэтому за относительную «доступность» подобной недвижимости покупатели расплачиваются рядом рисков и неудобств, лишаясь нескольких важных преимуществ, которые имеют собственники обычных квартир.
Так, застройщик не связан нормами об обязательном обеспечении жителей детскими садами, магазинами, поликлиниками и другими важными объектами инфраструктуры. На апартаменты не распространяются и специфические для жилья санитарные нормы – поэтому девелопер может сэкономить, например, на шумоизоляции, уборке и освещении территории.
Из-за того, что апартаменты – это нежилые помещения, в них нельзя оформить постоянную регистрацию. Теоретически, можно оформить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью бесконечного продления. Но с этим могут возникнуть трудности, если у чиновников возникнут вопросы относительно назначения здания, где находится такая недвижимость. Без проблем можно получить временную регистрацию только в помещениях гостиничного типа. Если у здание другое назначения, сперва потребуется подтвердить наличие всех необходимых для жилья удобств, вроде санузла и коммуникаций. Отсутствие регистрации может «заблокировать» собственникам доступ к некоторым социальным благам, таким как школы и детские сады для детей.
Несмотря на эти особенности, популярность апартаментов растет – например, в Москве за последний год количество сделок долевого участия в строительстве нежилого фонда выросло вдвое. Во-первых, покупатели такой недвижимости ждут законодательных изменений, которые закрепят статус апартаментов – это разгоняет спрос. Вторая причина – деньги. Например, 2-комнатные апартаменты в 59 кв. м. недалеко от метро «Алексеевская» в Москве обойдутся покупателю в 19,5 млн руб., а 2-комнатная квартира такой же площади в том же районе, но дальше от метро приблизится по стоимости к 23 млн руб.
Налоги и аренда
Жители многоэтажек по закону (ст.389 НК) не платят налоги за землю. Собственники апартаментов, напротив, должны оплачивать налоговые и неналоговые платежи за участок, причем по повышенным ставкам, отмечает Анна Жолобова, советник КА .
Действующее гражданское и жилищное законодательство приравнивает апартаменты их к нежилым помещениям коммерческого использования. Для сравнения, ставка арендной платы за землю под апарт-комплексами в Москве составляет 1,5%, а в Екатеринбурге – 6,19% от кадастровой стоимости. «Если земельный участок находится в собственности жителей апартаментов, они обязаны оплачивать земельный налог, размер которого составляет 1,5% от кадастровой стоимости», – подчеркивает юрист.
Владельцы квартир платят налог лишь в 0,1%. А здание, в котором находятся апартаменты, могут включить в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которого налоговая база определяется по кадастровой стоимости. В связи этим значительно повышается ставка по налогу на имущество физлиц - с 0,5% до 2% (ст. 406 НК). Младший юрист Алена Дурнева отмечает, что у собственников есть возможность в судебном порядке исключить здание из такого списка – суды нередко выносят решения в пользу «жильцов» (например, в деле № 66а-2858/2021 Первого апелляционного суда).
«Коммуналка»
А еще жителям апартаментов придется платить больше за жилищно-коммунальные услуги. Это связано с тем, что собственникам нужно оплачивать не только стоимость самого ресурса, но также и 20%-й НДС. Дороже обойдутся газ, свет, вода и вывоз мусора. Cуды также придерживаются позиции, что тарифы, предусмотренные для жилья, не применимы к апартаментам. На это указал Девятый кассационный суд в деле № 88-3129/2020.
А еще управляющая компания может включить в «платежки» по ЖКУ различные услуги, которые собственник оплачивать не хочет. В споре № 88-2183/2021 владелица апартаментов хотела добиться перерасчета платежей за коммунальные услуги, исключив из них оплату консьерж-сервиса. На это Второй кассационный суд указал, что раз такая услуга предусмотрена договором с управляющей компанией, то нужно платить. «Гражданам довольно сложно доказать в судебном порядке необоснованность включения управляющей компанией каких-либо услуг в выставляемые счета», – подтверждает партнер Арина Довженко.
Эй, земля
В неравном положении собственники квартир и апартаментов оказываются и в вопросе приобретения прав на земельный участок. Так, по нормам жилищного законодательства земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно при первой регистрации собственности на помещение. При этом собственность на землю приобретают и собственники квартир, и собственники нежилых объектов – например, коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах многоквартирных домов.
С апартаментами ситуация другая. Собственники такой недвижимости должны выкупать земельный участок по ставкам по ставкам, предусмотренным для выкупа коммерческих объектов. Еще одна опция – продолжать платить аренду земли всем домом вместо застройщика. «Право аренды на землю, изначально принадлежащее застройщику, переходит к собственникам помещений во вновь построенном здании по закону с момента госрегистрации их права собственности на такие объекты», – напоминает Жолобова со ссылкой на Пленум ВАС (постановление № 73 от 17 ноября 2011 года).
Эту позицию поддержал и Верховный суд в деле № А40-143052/2020. При этом экономколлегия подчеркнула, что у соарендаторы могут растрогнуть действующий договор аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и попросить о заключении нового договора аренды – уже для целей эксплуатации построенной недвижимости.
Приставы и управляющий лишат крыши над головой
Еще одна проблема, с которой могут столкнуться владельцы апартаментов – закон «Об исполнительном производстве» не предусматривает никакого иммунитета для таких помещений. То есть, приставы могут забрать апартаменты за долги, а квартиру не могут. В результате оказывается, что владельцы апартаментов не защищены и могут остаться без места проживания.
Аналогичные трудности могут возникнуть у владельцев апартаментов и в случае личного банкротства, подсказывает юрист Анастасия Степанова. Даже если в случае банкротства должника суд выяснит, что апартаменты являются единственным местом жительства должника, такое имущество все равно включат в конкурсную массу и продадут с торгов.
Существует и проблема защиты интересов покупателей апартаментов в случае банкротства застройщика. Покупатели квартир вправе требовать передачи жилого помещения. Тогда как дольщики, вложившие деньги в приобретение апартаментов, в случае введения в отношении должника процедуры банкротства вправе заявить лишь денежное требование с приобретением залогового статуса, объясняет Степанова.
Потребитель или нет?
Владельцы апартаментов сталкиваются с трудностями в судебных спорах не только с застройщиками или управляющими компаниями, но и с другими лицами.
Собственница апартаментов решила сделать в помещении ремонт. Работы должен был выполнить ИП, с которым заключили договор строительного подряда. Но подрядчик не закончил ремонт в оговоренный срок, поэтому заказчица решила взыскать с него деньги. Три инстанции решили, что к спорным правоотношениям не применяется Закон «О защите прав потребителя», потому что апартаменты – нежилое помещение. Значит, женщина не могла претендовать на неустойку, предусмотренную потребительским законом.
В своем определении по этому спору Верховный суд напомнил: один лишь факт того, что помещение является нежилым, не позволяет автоматически не применять потребительский закон. Суд должен разобраться, для каких целей делался ремонт. Если эти цели не связаны с предпринимательской деятельностью – закон о защите прав потребителей можно применить (дело № 78-КГ20-66-КЗ).
При рассмотрении таких дел часто суды не применяют законодательство о защите прав потребителей, ссылаясь на то, что апартаменты являются нежилыми, подтверждает Дурнева. Из-за позиции ВС практика по таким спорам должна измениться – тем более что ее включили в недавний обзор практики по «потребительским» спорам.
Туманное будущее
Сейчас на рассмотрении Госдумы находится законопроект № 1162929-7, который призван восполнить пробелы в регулировании строительства и использования апартаментов, устранить правовую неопределенность и повысить уровень защищенности их конечных владельцев.
Инициатива предполагает введение в законодательство нового понятия – многофункциональные здания (МФЗ). Под ними будут понимать как раз апартаменты – и на них распространят действие Жилищного кодекса и положения закона об участии в долевом строительстве. Застройщиков обяжут использовать эскроу-счетов для привлечения средств граждан и ответственности перед дольщиками. Также предлагается урегулировать вопросы приобретения прав на общее имущество в МФЗ и на участок под ним, устанавливаются особенности перепланировок и изменения назначения помещений в МФЗ, закрепляется порядок проведения общих собраний собственников помещений.
По сути, идея законопроекта в его текущей редакции состоит в синхронизации правового режима апартаментов и обычных жилых помещений в многоквартирных домах.
Но есть у этого законопроекта и ряд недостатков. Инициатива не решает вопрос правового статуса участка под домом с апартаментами, обращает внимание Жолобова. Если его примут, собственники жилых помещений в многофункциональном здании не получат равный объем прав в отношении земли по сравнению с собственниками квартир в "многоэтажках".
Довженко напоминает, что не все апартаменты используются для проживания. Существуют еще и сервисные апартаменты, апарт-отели, которые предназначены для предпринимательской деятельности. Законопроект никак не разграничивает эти категории. Автоматическое распространение «жилого» регулирования на сервисные апартаменты неэффективно и противоречит самому смыслу таких объектов, уверена эксперт. Поэтому в законе необходимо четко разграничивать правовое регулирование двух видов такой недвижимости.
На необходимость доработать законопроект указало и правительство, а также четыре профильных комитета нижней палаты парламента. Кабмин, например, обратил внимание на необходимость неких «переходных положений», которые будут применимы для уже построенных апартаментов. Кроме того, нужно продумать и возможность применения законодательства о долевом строительстве для новых апарт-комплексов.
А профильный комитет Госдумы по строительству и ЖКХ обратил внимание на «сырость» определения «многофункционального здания». «Под предлагаемое определение МФЗ может подпадать любой многоквартирный дом, в состав которого входят нежилые помещения», – указали депутаты. Они также не согласны с тем, чтобы апартаменты и квартиры были приравнены друг к другу в полном объеме.
Тем не менее, и комитет, и правительство рекомендовали принять законопроект в первом чтении. Дата рассмотрения законопроекта пока не назначена.